Un team esegue un intervento chirurgico per trasformare l'ex edificio federale DC

Invece di livellare il sito, lo sviluppatore, The RMR Group, ha deciso di riutilizzare e riproporre lo scheletro strutturale per dare al progetto un vantaggio verso la riduzione dell’impronta di carbonio complessiva di oltre il 50%. Immagine gentilmente concessa da Leo A Daly

Messo in ombra dalla vicina Union Station e dal vicino Campidoglio degli Stati Uniti, la struttura di sette piani in gran parte prefabbricata al 20 Massachusetts Avenue NW a Washington, DC, probabilmente è stata percepita come un altro edificio per uffici occupato da un'agenzia governativa. E in effetti lo fu per gran parte dei suoi 50 anni di vita. Questa percezione cambierà presto con il completamento, previsto per la primavera del 2023, della trasformazione dell'edificio da 200 milioni di dollari in 20 Mass, uno sviluppo ad uso misto di 425.433 piedi quadrati che unirà spazi per uffici di Classe A con un Royal Sonesta Hotel da 274 chiavi e un piano terra. vendita al dettaglio al piano.

L'edificio sarà ampliato di oltre 101.000 piedi quadrati con l'aggiunta di tre piani e un'espansione a tutta altezza verso est, e rivestito con una nuova facciata continua unitaria. Sarà dotato di servizi come un attico di 15.508 piedi quadrati con tetto verde, un fitness club completamente attrezzato con armadietti privati, un deposito biciclette custodito e ristoranti. Secondo l'architetto Leo A Daly, una riprogettazione del paesaggio stradale trasformerà la relazione visiva ed esperienziale dell'edificio con il corridoio di Massachusetts Avenue e le strade circostanti.

Il progetto prevede una riprogettazione del paesaggio stradale che trasformerà la relazione visiva ed esperienziale dell'edificio con il corridoio di Massachusetts Avenue e le strade circostanti. Immagine cortesia Leo A Daly

È improbabile che molte persone non avrebbero notato l'edificio esistente se il costruttore di Newton, Massachusetts, The RMR Group avesse deciso di livellare il sito e ricominciare da zero. Ma Chris Chartier Cotter, senior project manager di RMR, afferma che la strategia è sempre stata incentrata sulla ristrutturazione, poiché il riutilizzo e il riutilizzo dello scheletro strutturale darebbero al progetto un vantaggio verso la riduzione dell'impronta di carbonio complessiva di oltre il 50% e il raggiungimento degli obiettivi di raggiungimento della certificazione LEED Gold. e certificazioni WELL Silver.

Andrew Graham, architetto del progetto Leo A Daly, afferma che il tema del riutilizzo e del riutilizzo "ha avuto un effetto a catena attraverso molte decisioni di coordinamento che abbiamo dovuto prendere in molte discipline diverse". Ciò includeva il fatto di essere bloccati nella costruzione esistente gettata in opera e nelle altezze da pavimento a pavimento, incorporando allo stesso tempo il giusto mix di servizi per ufficio e hotel.

"Ha posto le basi per le sfide che abbiamo dovuto affrontare come designer", afferma Graham.

Ciò include l'insolita forma trapezoidale dell'edificio, che limitava la quantità di luce naturale all'interno. Irena Savakova, responsabile del design di Leo A Daly, afferma che il team ha trasformato la sfida in un'opportunità con un piano per ritagliare ampie sezioni di piastre del pavimento per creare atri: uno a tutta altezza e un altro a tre piani nell'area dell'hotel. La riduzione della profondità lungo tutti i lati dell'edificio, spiega Savakova, "ci ha dato la giusta ripartizione dello spazio su tutti i lati e allo stesso tempo ha creato un ambiente interno che promuove maggiormente il benessere".

Cotter è d'accordo, aggiungendo che, sebbene questo approccio si sia aggiunto alle numerose sfide tecniche del progetto, "saremmo in grado di allestire l'edificio in un modo molto migliore per soddisfare la domanda degli inquilini e supportare il loro modo di operare".

L'atrio dell'edificio è progettato per consentire al pubblico di attraversare l'edificio invece di doverlo girare intorno. Immagine cortesia Leo A Daly

L'esecuzione di questa strategia ha richiesto circa un anno di attività di precostruzione con DPR Construction prima che l'appaltatore mobilitasse le squadre sul campo nel giugno 2021. Il responsabile del progetto DPR Kurt Sandberg afferma che il sito ristretto offriva poco in termini di spazio di posa, con l'ulteriore vincolo di un piccolo, ma edificio storico a soli 40 piedi a est.

Anche se il garage sotterraneo a due livelli offriva spazio limitato per lo stoccaggio dei materiali, Sandberg aggiunge: "Abbiamo dovuto istruire le attività affinché fossero snelle e utilizzassero consegne just-in-time".